על תמ"א, תכניות בנין והחלטות מנהל - המדריך למסתבך האומלל:
התמונה המסובכת של נושא חוקים ותקנות בניה בישראל:
במציאות הישראלית הסבוכה, של יוקר המחיה ובעיקר יוקר הדיור. אנו שומעים חדשות לבקרים על כל מיני חוקי בניה, תמ"אות והוראות שונות ומשונות שנועדו (או לא) להקל עלינו האזרחים לקנות או לבנות בית. כדי שלא תסתבכו בחרושת השמועות ותבינו מה כל דבר אומר וכיצד זה עלול להשפיע עליכם, ריכזתי עבורכם בכתבה הזאת הסברים על שלוש מהתקנות הכי חשובות ומעניינות כיום בנושאי תכנון ובניה.
תכניות בניה
מה זה תמ"א 38?
תמ"א זה ראשי תיבות של "תכנית מתאר ארצית". אחת התמ"אות המפורסמות ביותר בשנים האחרונות היא כמובן תמ"א 38.
הרעיון שהביא להגיית תמ"א 38, היה במקור לגרום לבעלי בתים ודירות לחזק את הבניינים שלהם מפני רעידות אדמה. מאחר וחיזוק כזה של מבנים ישנים, דורש הוצאה כספית גדולה מאד, (שלא כל אחד יכול להרשות לעצמו) החליטה המדינה לעודד את בעלי הבתים, לבצע שיפוץ וחיזוק כזה, מבלי להוציא כסף מכיסם או מכיסה של המדינה.
תוספת של קומות חדשות על בנין ישן תמ"א 38
איך זה עובד?
בגדול הרעיון הוא לאפשר לבעלי בתים בבניין מסוים להתארגן ולבחור קבלן יזם, אשר יעשה שיפוץ כללי של המבנה ושל הדירות עצמן על חשבונו. בתמורה לאותו שיפוץ הקבלן מקבל זכויות בניה (לרוב על גג הבניין, אך בחלק מהבניינים ישנה הרחבה גם בחלקים אחרים של הבניין), לתוספת של מספר יחידות דיור, אותן הוא יכול למכור אחר כך ומכאן הרווח שלו.
מה באמת קורה בשטח?
באופן עקרוני התכנית הזאת אמורה להשיג שתי מטרות ראויות: גם חיזוק של המבנים וגם הגדלת ההיצע של מספר הדירות לאותה יחידת שטח. אבל, בישראל כמו בישראל לא תמיד הכוונות הטובות מועברות בצורה חלקה למציאות ולתכנית הזאת ישנן מספר בעיות.
הבעיה העיקרית היא שלא כל העיריות והמועצות המקומיות בארץ "אוהבות" את התכנית הזאת. אחת הסיבות לכך היא שלעיריות פחות נוח לספק לאותו תא שטח כמות גדולה יותר של שירותים. למשל אם ברחוב מסוים יש בניין בן ארבע קומות, שהופך פתאום לבניין בן עשר קומות ובכך מגדיל ברחוב את מספר התושבים הצורכים שירותים מהעירייה כמו גני ילדים,בתי ספר, שירותי פינוי אשפה וכיוצא בזה. הדבר מעמיס מאד על אותה רשות מקומית ומוסיף לה תושבים, מבלי להוסיף לה שטחים חדשים. סיבה נוספת לחוסר ההיענות וההתלהבות של העיריות מהתכנית הזאת היא שבאופן כללי עיריות "אוהבות" יותר בתי עסק, מתושבים פרטיים. מבתי עסק ניתן לגבות עבור אותו תא שטח ארנונה גבוהה בהרבה, בתי עסק צורכים פחות שירותים מן העירייה מאשר תושבים פרטיים ולכן הם יותר "משתלמים" לעירייה. ומכאן לא כדאי לעירייה להגדיל את מספר התושבים ליחידת שטח, אלא את מספר העסקים שלה.
מאחר ורוב העיריות לא יכולות לבטל את תמ"א 38 באופן גלוי (כי היא תכנית ארצית וההחלטה אינה בסמכותן), הן עושות את מה שרובן יודעות לעשות מצוין והוא לגרום לסחבת ביורוקרטית.
הכניסה לתהליך של תמ"א 38, מצייתת למיטב חוקי הביורוקרטיה הישראלית: היא ארוכה, מסובכת, דורשת אישורים שונים ומשונים מגופים רבים וכמובן יקרה. בכדי שהבניין יתחיל תהליך של תמ"א 38 נדרשת הסכמה מכל בעלי הדירות בבניין (כמעט תמיד מסבך ומאט מאד את התהליך, עד שכולם משתכנעים שכדאי). בנוסף, למרות שתמ"א 38 נועדה להגדיל את היצע הדירות, ולהוריד את מחירי הנדל"ן, עצם הידיעה שהחל תהליך של תמ"א 38 בבניין מסוים, גורמת למחירי הדירות באותו בניין לזנק מידית. איכשהו, הכוונה הטובה הפכה לכלי נוסף בידיהם של יזמי הנדל"ן, להגדיל את רווחיהם מהדירות שבבעלותם. ולעוד מקפצה לא מבוטלת למחירי הדיור השערורייתיים בישראל.
תכנית פינוי- בינוי:
בדומה לתמ"א 38, גם תכנית פינוי בינוי נועדה לשפר את הניצול של תאי שטח במרחב העירוני על ידי מתן הקלות במיסוי, ביזמות ותוספות של זכויות בניה. אך כאן למעשה משרד הבינוי מכריז על תא שטח מסוים כעל אזור של פינוי-בינוי באמצעות צו הכרזה מיוחד, שתוקפו הוא שש שנים.
האזורים המתאימים לפינוי בינוי הם לרוב אזורים בהם הבניה ישנה מאד ולא מספיק רוויה. לרוב מדובר על אזורים שהתשתיות בהם גרועות ואינן מספקות. כמו כן אזורי פינוי בינוי הם אזורים שניתן באמצעות תכנון מחדש לנצל את השטח בצורה טובה יותר ולבנות בו בניה רוויה (להכניס יותר יחידות דיור לאותו תא השטח). לרוב מדובר על שכונות עוני מוזנחות (אם כי לא תמיד). המחשבה מאחורי התכנית הזאת היא לנצל את השטחים בעיר המיועדים לבניה בצורה טובה יותר מבלי לגרום לעירייה לבנות על שטחים פתוחים מסביב לה, בגלל מצוקת הדיור ומצוקת המחסור בקרקעות.
בניה רוויה
איך פינוי בינוי מתבצעת?
בתיאוריה, ביצוע התכנית בשטחים המוכרזים שטחי פינוי-בינוי, נעשה על ידי קבלן יזם. היזם מחתים את הדיירים להסכמה על פינוי בינוי, בתמורה לקבלת דירה זהה או גדולה יותר מהדירה שהם מתפנים ממנה ובתמורה לתשלום שכר דירה לאורך תקופת הבניה. היזם למעשה מרוויח מכך שעל אותו תא השטח הוא בונה מספר רב יותר של דירות. את הדירות החדשות שהוא בנה (לא כולל הדירות המובטחות לתושבים הישנים) הוא יכול למכור ברווח.
גם כאן מדובר על תכנית שיישומה דורש הסכמה מלאה של כל הדיירים (אלא אם כן חלקם לא מסכימים מסיבות שאינן סבירות ומטרתן להגדיל את הרווחים מול היזם), ותהליך ביורוקרטי ארוך ומייגע. אם כי לתכנית זאת יש יותר היתכנות מבחינת העיריות והרשויות המקומיות, מכיוון שהיא אמורה לעודד התחדשות עירונית ולשפר את מצבן של שכונות המצוקה.
סקירה קצרה על מה שקורה בקרקעות החקלאיות :
כידוע, חלק לא מבוטל של השטחים הפתוחים במדינת ישראל נמצאים בידיים חקלאיות. לפי החוק בישראל, למושבים ולקיבוצים יש למעשה הסכמי חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל של אותם שטחים. בעברית זה אומר שהגוף שבבעלותו מרבית הקרקעות בארץ הוא המנהל. המנהל רשאי על פי החוק להחכיר (שזה בעצם להשכיר את הקרקעות לתקופה של 49-99 שנה) את הקרקעות שבבעלותו לגופים או לאזרחים שונים. למעשה אם קניתם מגרש, ונרשמתם בטאבו. המגרש הוא לא לגמרי בבעלותכם, אלא בבעלות המנהל ואתם משכירים אותו לתקופה ארוכה מאד (עד 99 שנים). כאשר קונים מגרש מהמדינה (רלוונטי בעיקר לקרקעות חקלאיות), בעצם משלמים "דמי היוון" – שזה סוג של תחשיב של "שכר הדירה" על אותה הקרקע למשך תקופת החכירה.
קרקע חקלאית
ביישובים החקלאיים בארץ (מושבים או קיבוצים), ישנם הסכמים שונים ומשונים מול מנהל מקרקעי ישראל, על הקרקע והם נקראים "הסכמי חכירה". בהסכמים הללו מוגדרים השטחים של הקרקעות שהמנהל מחכיר למושב/ לקיבוץ. בנוסף מוגדרים גם תנאי החכירה ואפילו יש הגדרה של מספר התושבים המקסימלי לכל מושב (מעבר למספר הזה הוא הופך להיות מוגדר כ"יישוב קהילתי" ולכך יש השלכות מוניציפליות ותקציביות שונות).
בארצנו הקטנטונת והביורוקרטית להפליא, יכולים לקרות מצבים שבהם באותו מושב חלק מהתושבים יכנסו להגדרה של הסכם חכירה כללי מול המנהל וחלקם יהיו בעלי הסכמים אישיים מול המנהל (לרוב בתנאים הרבה פחות טובים).
החלטה 979:
החלטה 979 שבוודאי שמעתם עליה, היא החלטה שהתקבלה לפני מספר שנים ומטרתה הוא להסדיר את זכויות החקלאים בנחלה שלהם.
מה קורה היום?
כיום המצב הוא שאם חקלאי מסוים רוצה לבנות בית נוסף בנחלה החקלאית שבשטחו, הוא יכול לבנות אבל לא יכול למכור או להעביר את הבית על שם אחד מילדיו. אם כן רוצים לפצל את הנחלה ולהעביר חלק מהשטח ואת הבית שעליו על שם אחד מהילדים, צריכים לפעול לפי החלטה 1155 שאומרת שבמקרה שכזה משלמים למנהל כ-91% מערך הקרקע המפוצלת.
למעשה המצב השורר כיום גורם לכך שישנן נחלות חקלאיות רבות, בעלות שטחים גדולים למדי, שלא ניתן או משתלם לבנות בהן בתים נוספים. זהו גורם נוסף שאינו מסייע (בלשון המעטה) למצוקת הדיור בישראל. מעט מאד משקים חקלאיים בארץ פונים לבצע פיצול נחלה בדרך זו, מכיוון שמדובר בתהליך ארוך ויקר מאד שלא משתלם לבצע אותו. בנוסף, ברבות מהנחלות החקלאיות ישנן חריגות בניה משמעותיות ואכיפת החוק והבניה המוסדרת מתבצעת בצורה חלקית ולא מספקת (אם כי לאחרונה ישנה עלייה באכיפה ובמתן הקנסות).
מה המשמעות של החלטה 979?
לפני למעלה מעשר שנים, הגו את החלטה 979 שנותנת לכאורה מענה למצב הזה. ההחלטה אומרת בגדול שניתן יהיה לבצע פיצול נחלה בסכומים נמוכים בהרבה (עד 33% מערך הקרקע, לעומת 91%) וגם להסדיר את כל נושא זכויות הבניה בנחלה. באופן הזה חקלאים יוכלו לבצע פיצול נחלה בסכומים מוזלים משמעותית ואף לקנות זכויות בניה באופן מסודר מהמנהל.המנהל מצידו מקבל תוספת משמעותית ליכולתו לפקח על הנעשה בנחלות החקלאיות (הוא יכול שלא לאשר את פיצולי הנחלה במקומות בהם היו שימושים חורגים בקרקע).
מה באמת קרה עם ההחלטה הזאת עד היום?
כל מי שמתעסק בבניה במושבים מכיר את הסיפור העצוב של הסחבת של החלטה 979. כבר מרגע שהיא הוצעה, היא נתקלה בהתנגדויות רבות. גופים כמו "הקשת המזרחית" טענו כי מתן זכויות בניה ופיצול נחלות במושבים ובקיבוצים עלול להנציח את הקיפוח ואת הפערים הקיימים בין התושבים החקלאיים לבין התושבים העירוניים (ובעיקר תושבי עיירות הפיתוח) של מדינת ישראל. גופים אלו הגישו אף עתירה לבג"ץ בעניין והעתירה נדחתה.
למעשה בג"ץ הורה למנהל מקרקעי ישראל לפעול להסדרת ההוראות והתקנות לביצוע ההחלטה הזו בתוך שנתיים (אי שם סביב 2012). מאז ועד היום לא קרה הרבה, ההחלטה מתגלגלת לה בעצלתיים, במסדרונות המנהל. מדי כמה חודשים שומעים על עוד התקדמות קטנה בעניין, אך המצב הוא שכיום משקים חקלאיים רבים עדין ממתינים ליום שבו ניתן יהיה ליישם את ההחלטה הזו, ולשחרר מבחינה ביורוקרטית כשלושה מיליון! דונם של קרקעות חקלאיות לבניה.
לסיכום:
כל נושא הסדרת קרקעות וזכויות בניה הוא נושא סבוך ומורכב מאד. המלצתי היא שאם אתם צריכים מסיבה כל שהיא לעסוק ולנסות להבין בנושאים הנוגעים לאחת מהתקנות/ ההחלטות הללו, כדאי לכם להיעזר בבעלי מקצוע. כיום ישנם סוגים שונים של בעלי מקצוע ובעיקר עורכי דין ואדריכלים, המתמחים בנבכי הביורוקרטיה של תמ"אות תב"עות (תכנית בנין עיר – שהן תכנית שמטרתן להגדיר שימוש בכל קרקע מול המנהל והגורמים המוניציפליים), זכויות בניה וקרקעות. מניסיון, לא מומלץ לנסות להבין ולהתמודד לבדכם מול המנגנונים והגופים הסבוכים הללו. יש אנשים שפשוט מתמחים בכך ועושים זאת באופן יומיומי. רבות מדרישות הסף להתחלת תהלכי תמ"א, תב"ע ופיצולי נחלה דורשים הגשה של תכניות מסובכות שרק אדריכלים מנוסים אשר מתמחים בנושאים הספציפיים הללו יודעים לבצע. לא אחת תידרשו גם לשירותיו של עורך דין מנוסה בתחומים אלו כמו גם לשירותיהם של מודדים מוסמכים ושמאי מקרקעין.
בהצלחה!
עומדים בפני בניה ולא יודעים איך לתכנן ומה להתחיל? אתם מוזמנים להשאיר את פרטיכם ואשמח לסייע לכם לתכנן את ביתכם החדש, וללוות אתכם במהלך הבניה.
