שלבי תכנון ואישור בית פרטי חדש

הכל על תהליך תכנון, היתר בניה ומתן אישור אכלוס לבית חדש:

כידוע לכולם בנית בית פרטי מההתחלה היא תהליך ארוך ומורכב מאד. זהו תהליך שרצוי להגיע אליו מוכנים מראש וכמובן מודעים לכל השלבים. בנית בית פרטי היא המקום שבו פעמים רבות נפגשים החלומות עם המציאות. לכן, עלינו להגיע מוכנים ככל האפשר לתהליך והכי חשוב לקחת נשימה ארוכה ולהבין שבניית בית היא ריצה למרחקים ארוכים (בסוף תמיד מגיעים).

על מנת להקל ולפשט את הדברים, חילקתי עבורכם את התהליך הארוך הזה לארבעה שלבים עיקריים:

1. תכנון – שלב זה מכיל בתוכו את כל התהליך מרגע רכישת הקרקע ועד לתכנון הסופי של הבית.

2. אישורים והגשות – בשלב הזה מתואר התהליך שעליכם לעבור מרגע שיש לכם תכנית מגובשת של הבית עד לקבלת היתר הבניה מהרשויות.

3. שלב הבניה – שלב זה מכיל את כל שלבי ביצוע הבניה מהיסודות ועד לקבלת מפתח. שלב זה מתואר בפירוט בכתבה על שלבי בנית בית חדש.

4. שלב היתר האכלוס – כל האישורים וההכנות הנלווים מרגע שהסתיימה הבניה ועד לקבלת טופס 4 וחיבור למים ולחשמל בבית.

1. שלב התכנון:

מזל טוב! רכשתם קרקע המיועדת לבניה ואתם משתוקקים כבר להתחיל ולתכנן את בית החלומות שלכם. רגע לפני (או כמה וכמה רגעים) עליכם להבין, לברר ולהפנים כמה וכמה כללים לפני שתתחילו. עליכם להבין היטב שעוד לפני שאתם מתחילים לשבת עם המתכנן שלכם על הבית, יש לכם עבודת הכנה שתאפשר לכם להבין מה מותר לכם לתכנן, כיצד והיכן ולאפשר לכם להתחיל את התכנון בצורה חלקה ככל הניתן.

מדידת השטח - אחד הדברים הראשונים שעליכם לבצע לפני שאתם מתכננים את הבית הוא להזמין מודד מוסמך לשטח. המודד מגיע, מודד את השטח שלכם ומוציא מפת מדידה מצבית של השטח בקני מידה שונים (על פי דרישת הרשויות). כאשר אתם בוחרים מודד מוסמך כדאי מאד לבקש ממנו הצעת מחיר לא רק על המדידה הראשונית, אלא על כל התהליך. בתהליך הבניה תצטרכו להיפגש עם המודד המוסמך שלכם לפחות שלוש פעמים (ולעיתים יותר): בפעם הראשונה במדידה הראשונית של השטח, בפעם השנייה, לפני תחילת הבניה המודד מסמן את הכלונסאות/ העמודים של הבית וכן את גובה ה"אפס אפס" של הבית, על פי התכנון ומפת ההעמדה שהגשתם לו. בפעם השלישית המודד מגיע לאחר סיום הבניה ופיתוח השטח על מנת לעדכן את המפה ולסמן את הבית, הפרגולות, השבילים, הגגות והגדרות שבניתם. כל זאת על מנת להגיש את המפה המעודכנת לרשויות לצורך מתן טופס 4. בנוסף כדאי לדעת שפעמים רבות תהליך התכנון לוקח למעלה מחצי שנה. חשוב להבין שכל רשות מקומית וגם מנהל מקרקעי ישראל דורשים לקבל מפות חתומות ומעודכנות מחצי השנה האחרונה. לכן, פעמים רבות נדרשת הגעה נוספת של המודד ועדכון המפות וכדאי מאד לסכם עם המודד על כך מראש.

סימון קווי בנין ופתיחת תיק בנין – רגע לפני שאתם רצים עם המפה למתכנן/ אדריכל שלכם, עליכם לגשת אל הרשות המקומית עם המפה העדכנית לסימון קווי בנין. קווי בנין הם למעשה הגבולות שבהם מותר לכם לבנות את הבית בתוך השטח שקניתם. הקפדה על קווי בנין בתכנון ובבניה עצמה חשובה מאד, כאשר בונים בית חדש והיא יכולה לחסוך הרבה כאב ראש, אי מתן היתרי בניה או אפילו קנסות וצווי הריסה בהמשך הדרך. קווי בנין הם הדרך של הרשויות להגדיר ולסמן את המרחק בין גבולות השטח לבית עצמו. מטרת קווי הבניין היא לוודא שאנשים בונים בתים במרחק מינימלי וסביר זה מזה, על פי דרישות הרשות המקומית. בחלק גדול מהרשויות ישנו מרחק מינימלי שבו מותר לבנות מגבולות המגרש עם השכנים, לרוב מדובר על 4 מטרים בבניית בית צמוד קרקע. חשוב לדעת שאם אתם רוצים קצת להתקרב לשכן על פי חוק אתם יכולים להתקרב אליו עד 10% מהמרחק הקבוע (אם זה 4 מטרים, אתם יכולים להתחיל לבנות במרחק של 3.6 מ'), וזאת בתנאי שקיבלתם את הסכמתו וחתימתו של השכן שלכם לכך. סימון קווי הבניין נעשה כאמור על ידי הרשות המקומית, במחלקת תכנון ובנייה תמורת אגרה שנעה בין עשרות למאות שקלים (לסימון ולפתיחת תיק בנין).

הוצאת תכנית מתאר מקומית– תכנית המתאר היא למעשה מסמך המכיל בתוכו את כל החוקים והתקנות לבנית בית ביישוב שבו קניתם את השטח שלכם. התמ"מ חשובה מאד למתכנן שלכם מכיוון שהיא מגדירה לו את כל החוקים לתכנון על פי הרשות המקומית. חוקים והוראות כמו כמה אחוזי בניה מותרים, כמה קומות/ מפלסים/ כמה שטחי שירות/ חניות/ גגות (רגילים או רעפים ומה הגבהים המותרים). כמו כן התמ"מ מגדירה חוקים הספציפיים לשטח שלכם, כמו למשל בהרחבות של ישובים לרוב התמ"מ תגדיר כללים שמטרתם לשמור על מראה יחסית אחיד של הבניה (כמו חיוב להשתמש באבן ירושלמית או גגות רעפים וכן הלאה). חשוב להבין שהתמ"מ משתנה מאד בין אזורים וישובים שונים בארץ ולעיתים ישנן תכניות מתאר שונות גם באותו הישוב (למשל פעמים רבות יש תמ"א ספציפית לבניה בהרחבה במושב לעומת בניה בחלק הישן של המושב לבנים ממשיכים). את התמ"מ ניתן להוציא לרוב באינטרנט, באתר של הרשות המקומית, אך ניתן גם לבקש ייעוץ והכוונה במקום ולקבל את התמ"מ ישירות מהרשות המקומית, כשהולכים לסמן קווי בנין. לא כדאי להתחיל לתכנן בית מבלי להכיר את התמ"מ מכיוון שזה יכול להאריך מאד את שלב קבלת היתר הבניה ולפעמים אפילו לשנות לחלוטין את התכנון. לכן רצוי מאד לדעת מראש מה מותר ומה אסור, מה נחשב כשטח עיקרי או שטח שירות לפני שהתחלתם את התכנון.

בחירת מתכננ/ים – זהו החלק הכי חשוב בתהליך או לפחות החלק שבו לכם יש הכי הרבה השפעה על התהליך. קצרה היריעה מלתאר את החשיבות בבחירת מתכנן טוב לבית שלכם. מתכנן טוב יכול להוציא תחת ידיו בית חלומות שמתאים בדיוק לכם ולצרכיכם. לעומת זאת מתכנן לא מתאים יכול לתכנן בית שאינו מתאים לכם (במקרה הכי פחות גרוע) ואף לגרום לקשיים בתהליכי ההגשה והבניה. בחלק זה אני בפירוש כותבת מתכנן ולא אדריכל מכיוון שעל פי החוק במדינת ישראל, מגיש הבקשה לבניית בית פרטי עד 4 קומות יכול להיות או אדריכל מורשה חתימה (שעבר סטאז' מיוחד ומבחנים) או מהנדס או הנדסאי בנין. כאן חשוב להדגיש את הנקודה כי מתכנן הבית לא חייב להיות בהכרח מגיש הבקשה לרשויות. מגיש הבקשה לרשויות צריך להיות אדריכל/ מהנדס/הנדסאי בנין מורשה חתימה. פעמים רבות אנשים מתכננים בעצמם את הבית או מתכננים את הבית אצל מעצבי פנים (שאינם מורשה חתימה, אך יכולים להיות מתכננים נפלאים) ושוכרים מגיש בקשה בנפרד שעורך אותה וחותם עליה. במקרה כזה התהליך יכול להיות קצת יותר מורכב, אך מניסיון זה יכול לעבוד מצוין. לדוגמא קיימים משרדים גדולים של מעצבי פנים שמתכננים בתים ובהם עובדים גם הנדסאים/ מהנדסים או אדריכלים שעורכים את הבקשה ומגישים לרשויות. בנוסף גם נפוצה צורת עבודה בה אדריכל מתכנן ביחד עם מעצב פנים בתים (לרוב האדריכל מתכנן את המעטפת, ההעמדה, עורך ומגיש את הבקשה והמעצב מתכנן את פנים הבית, תכנון חדרים, תכניות עבודה לביצוע, בחירת חומרים וכו'). חשוב שתבינו כי קיימות כמה וכמה אפשרויות לתכנון של בתים שהן אפשריות על פי חוק ויכולות לעבוד מצוין (כל עוד מגיש הבקשה והאדם שחתום על התכניות מורשה לכך ויש לו אחריות מבחינה משפטית על התכנון). בכל מקרה חשוב שתבחרו אדם שאתם מרגישים שיש לו כימיה טובה אתכם, שהוא קשוב לצרכים ולבקשות שלכם, שאתם מתחברים לסגנון העיצובי שלו וכמובן לאישיות שלו. הדבר חשוב מאד מכיוון שאתם עומדים לעבור מסע ארוך ולא פשוט ביחד אתו וחשוב לבחור אדם שאתם גם מתחברים אליו וגם מאד סומכים עליו שיוביל אתכם בדרך הנכונה.

שלב התכנון – לאחר שנבחר המתכנן לבית, כדאי להבין מה כולל שלב תכנון מסודר ונכון ומה הוא דורש מכם. ראשית לפני שהמתכנן ניגש לתכנן לכם את הבית הוא נפגש אתכם לפגישה חשובה מאד שבסופה הוא בונה פרוגרמה. הפרוגרמה היא למעשה סיכום של כל הדרישות, הצרכים, הרצונות והחלומות שלכם מהבית. כדאי להיערך מראש לפגישה הזו עם המתכנן ולהגדיר לעצמכם מה אתם רוצים שיהיה בבית? כמה חדרי שינה, איזה סלון (פתוח למטבח או בנפרד)? איזה מטבח (גדול/ קטן/ מטבח עם אי)? האם תרצו פינת אוכל או לא? כמה חדרי רחצה נחוצים לכם? האם תרצו אמבטיה/ מקלחון או גם וגם. שאלות אלו הן רק חלק קטן מהשאלות שכדאי לכם לשאול את עצמכם. חשוב מאד שתבססו לכם תמונה כללית בראש של הציפיות הפונקציונליות שלכם מהבית. מתכנן טוב יוכל לשאול אתכם את השאלות הנכונות ולפרט לכם על מגוון האפשרויות העומדות בפניכם על בסיס ההיכרות שהוא עורך אתכם בשלב בניית הפרוגרמה. בשלב זה, מתכנן טוב ישאל אתכם שאלות רבות ככל הניתן על ההרגלים, הרצונות, הצרכים, התחביבים ועל סדר היום של כל אחד מבני הבית. תופתעו לגלות עד כמה שיחת "תחקיר בטחוני" שכזו מסייעת לכם ולמתכנן להבין מה אתם צריכים ומי אתם בדיוק, על מנת להתאים ככל הניתן את הבית אליכם. לפני הפגישה הזו אני מאד ממליצה להתחיל ולהסתכל בספרי עיצוב, באתרי אינטרנט ובמגזינים על עיצובי בתים, על צבעים/ סגנונות ואפשרויות. כדאי מאד להביא אתכם לפגישות התכנון תמונות או קישורים של אתרים של דברים שאהבתם. כמו כן אני מאד ממליצה לא להגביל את עצמכם מראש על שום דבר: אם החלום שלכם זו אמבטיה עומדת עם חלונות צרפתיים מרצפה עד תקרה, אל תגבילו את עצמכם מראש. כדאי לתת את המידע הזה למתכנן שלכם ולתת לו למצוא את הדרך להגשים את מה שאתם רוצים (פעמים רבות תופתעו עד כמה אפשר להגשים את מה שאתם חולמים, עליכם רק לבקש). לאחר הפגישה החשובה מאד, המתכנן ניגש למלאכת התכנון וכאן הוא לוקח בחשבון ומשלב בין הפרוגרמה שגובשה לבין תנאי השטח, הוראות התמ"מ והיכולות התקציביות שהגדרתם למתכנן. בסיום תהליך התכנון המתכנן נותן לכם מספר אופציות תכנוניות. בשלב הזה רצוי מאד לבקש הדמיה או מודל תלת ממדי לכל אופציה. למרבית האנשים קשה מאד לפענח תכניות ולהבין בצורה תלת ממדית את התכנון ולכן מקובל מאד להציג את האופציות התכנוניות בתלת ממד. הצגה תלת ממדית תסייע לכם להבין בדיוק כיצד יראה הבית מבחוץ ומבפנים וכיצד יראו החללים השונים ולהחליט מהי האופציה המתאימה ביותר עבורכם. בשלב הזה חשוב מאד שתשאלו את כל השאלות, תעלו את כל התהיות ותבררו האם האופציות שהוצעו לכם מתאימות ומשרתות אתכם ואת הצרכים הפונקציונליים והאסתטיים מהבית. אל תהססו לשאול את כל השאלות, לבחון את כל האופציות והשינויים (גם כאלו שאתם חשבתם עליהם ואולי המתכנן לא לקח בחשבון). קחו בחשבון שניתן פעמים רבות לבחור את המיטב מכל אופציה ולעשות שילוב של כמה אופציות על מנת לגבש את התכנית הסופית. חשוב לזכור כי מדובר באחד השלבים הכי קריטיים בתהליך וכאן אתם יכולים מאד להשפיע ולכן כדאי לקבל את ההחלטות בכובד ראש. נקודה נוספת היא שחשוב להבין כי אם תרצו להגיש שינויים בשלב מאוחר יותר, זה יהיה אפשרי אם כי מדובר על תהליך לא פשוט (מול הרשויות, אפרט בהמשך).

2. שלב ההגשות והאישורים:

בשלב הזה אתם עומדים עם האופציה הנבחרת לבית שלכם. מכאן אתם מתחילים לגלגל תהליך שברובו הוא ביורוקרטי, וארוך. עד לקבלת היתר הבניה המיוחל הדרך יכולה להיות לעיתים ארוכה ומייגעת, מאד (פעמים רבות היא אורכת יותר מהבניה עצמה). אז מהם שלבי תהליך ההגשות וההיתרים?

הגשת בקשה להיתר בניה (גרמושקא):

הגרמושקא בשמה הקצר והנפוץ היא למעשה מסמך גדול וארוך המקופל בצורת אקורדיון (גרמושקא היא אקורדיון, ברוסית), שמכיל בתוכו מספר פרטים ותכניות:

בחלק הראשון של הגרמושקא מצוינים בכתב כל פרטי הבקשה: מי עורך הבקשה, מי מתכנן שלד הבניין (לרוב המהנדס) מי הבעלים, כתובת הנכס (מגרש, גוש, חלקה), תיאור הבקשה (בנית בית פרטי/ תוספת בניה וכו'), מהו שטח הבניה (אחוזי בניה), מהו השימוש העיקרי (מגורים או מסחרי) ואפילו פירוט כללי של חומרי הבניה (בטון ובלוקים/ בניה קלה/ חיפוי טיח או אבן/ סוג הגג וסוג גדרות הפיתוח). בחלק הזה לרוב ידרשו לחתום מגיש הבקשה ומתכנן השלד וכמובן אתם.

חלקה השני של הגרמושקא בנוי מתרשים המקום (המגרש וסביבתו בקנ"מ של 1:2500) וכולל בתוכו מידע על הגוש/חלקה והמגרש וכמובן מפה מעודכנת של השטח שעליו יבנה הבית, לרוב בקנ"מ של 1:250.

החלק הבא הוא תכנית העמדה של הבית והוא למעשה הלבשה של תכנית הבית על גבי המפה מהחלק הקודם. חלק זה מטרתו להבהיר את מיקום הבית על גבי השטח וביחס לקווי הבניה שנקבעו לשטח שלכם.

תכנית פיתוח- בנוסף להעמדה של הבית בתכנית זו גם משורטט פיתוח השטח במגרש וכולל את הגדרות, פילרים (חשמל ומים), מדרכות, שבילים מרוצפים, שערים, פרגולות, חניות, (מקורות ושאינן מקורות) וכל אלמנט מבני שמתוכנן במגרש. כמו כן חלק זה מכיל את המנולים (תיבות ביקורת של הביוב) ואת הגבהים שלהם, כפי שחושבו על ידי מהנדס אינסטלציה (במקרה שיש צורך, אם הבית בעל מרתף ויש צורך בתכנון משאבות טבולות או במקרה שהרשויות דורשות) או המתכנן.

חישובי שטחים – כאן מצורף חישוב השטחים של הבית (דהיינו אחוזי בניה). שטח הבית מחולק בגדול לשני סוגים של שטחים: שטח עיקרי ושטח שירות. השטח העיקרי של הבית, הוא השטח המיועד למגורים, והוא השטח שלרוב מחושב כאחוזי בניה. בשטח עיקרי נכללים כל אזורי המגורים וחדרי הבית, מדרגות ואף קירוי חיצוני לבית שעולה על 50 ס"מ מקו הקיר החיצוני של הבית (לדוגמא אם בבית ישנה כניסה מקורה כאשר עומק התקרה עולה על חמישים ס"מ, כל שטח הכניסה ייכלל כשטח עיקרי בחישוב השטחים של הבית). שטח השירות – נחשב שטח שאינו מיועד למגורים, לרוב גובה התקרה המקסימלית שלו יהיה 2.2 מ' (גובה נמוך יחסית, שאינו מתאים למגורים). בשטח השירות נכלל גם הממ"ד (עד לשטח של 12 מ"ר, אם בבית ישנו ממ"ד גדול יותר, מורידים בכל מקרה רק 12 מ"ר וכל השאר מחושב כשטח עיקרי). מרתפים למשל יחושבו פעמים רבות כשטח שירות (תלוי בתכנית המתאר המקומית והוראותיה) ואף תהיה להם מגבלת גובה ל-2.2 מ' (גם משתנה בין תכניות מתאר מקומיות). חניות, מחסנים, עליות גג, חדרי הסקה ומרפסות יכללו לרוב בשטחי השירות, אם כי תמיד טוב לברר מראש מהן הוראות והגדרות תכנית המתאר המקומית לכל השטחים הללו.

תכניות לתיאור המבנה המתוכנן של הבית:

תכנית קומת מרתף/כניסה/ קומת מגורים – זוהי תכנית הבניה הסופית של הבית (עבור כל קומה בנפרד) והיא כוללת בתוכה את כל האלמנטים המבניים (קירות ומחיצות פנים, ריצוף, מדרגות, חלונות, דלתות, מרפסות וכיו"ב) וכן את האלמנטים הסניטרים (מטבח, כיורים, אסלות, מקלחונים ואמבטיות) בכל קומה.

תכנית גגות – תכנית זו מתארת את צורת הגג המתוכנן לבית (גג טכני או גג רעפים) והיא כוללת בתוכה את השיפועים, הניקוזים (צמ"ג – צינור מי גשם או מרזבים בגגות רעפים), מיקומי דודים וקולטים, גובה פני בטון (בגג טכני), מעקות וכל אלמנט שמתוכנן על הגג שלכם.

חזיתות הבית – כאן משורטטות כל חזיתות הבית (כיצד הבית נראה מכל כיווניו), על גבי הקרקע המוצעת (מה שעתיד להיות הקרקע הסופית של הבית). החזיתות מוסיפות לתכניות את המימד השלישי של הגובה ונותנות מידע חזותי על גבהים של אלמנטים בנויים בבית כמו חלונות, מדרגות, פרגולות, מרפסות, גדרות, שבילים ומעקות.

חתכים – לרוב הועדה המקומית דורשת הצגה של שני חתכים בבית (חתך אורך וחתך רוחב). תכניות אלו מדמות את הבית מהמראה הפנימי שלו (אם היו חותכים אותו באמצע מה היו רואים). החתכים נותנים מידע חזותי על גבהים של ריצוף פנימי, תקרות, אלמנטים מבניים בתוך הבית כמו קירות, דלתות, חלונות, סינרים, קרניזים, נישות וגגות. כמו החזיתות, החתכים מספקים ומפרטים את תכנון הבית בתוספת ממד הגובה. אם כי החתכים מתארים את פנים הבית ואילו החזיתות מתארות את המבנה החיצוני שלו.

פריסת גדר – תכנית המתארת את מבנה גדרות הפיתוח, מכל חזיתות הבית אשר תוחם את המגרש . תכנית זו כוללת בתוכה את השערים והחניות.

תכניות לממ"ד – כאן מצורף סט של תכניות לבנית הממ"ד על פי התקנים של הג"א ופיקוד העורף (תכנית לממ"ד עצמו כולל חשמל ותקשורת, תכניות לחלון, תכניות זיון של ברזל לממ"ד, תכניות לדלת, לצינורות האוויר). מהנדס הבית מתכנן את פרטי הממ"ד על פי התכנית האדריכלית.

דרישות נוספות בתהליך מתן היתר הבניה:

כפי שאתם בוודאי מבינים מהכותרת, כל ההגשה של הגרמושקא לבדה אינה מספיקה על מנת לקבל ולהגיש היתר בניה. למעשה מרגע ההגשה נפתח לכם במועצה/רשות המקומית תיק בנין. על מנת להשלים את כל הדרישות כאן נכנסים לרשימה ארוכה של גורמים שדורשים סוג של "טופס טיולים", תשלומים, אגרות ובדיקות שונות ומשונות לצורך מתן היתר הבניה. אם עברתם את השלב הראשוני של הבדיקה במועצה המקומית, תקבלו רשימה ארוכה של אישורים טפסים שעליכם לספק לוועדה שתדון בבקשתכם. לרוב תידרשו להציג אישורים וחתימות של הגורמים הבאים:

בדיקת קרקע ודו"ח ביסוס – בדיקה כזו מתבצעת על ידי מהנדס ביסוס וקרקע. כאן מגיע המהנדס ובודק את סוג וטיב הקרקע. בחינה זו חשובה ומחויבת על ידי רוב הרשויות מכיוון שהיא מסייעת למהנדס הבניין לבחור את שיטת הביסוס של המבנה על הקרקע.

מהי שיטת ביסוס?

שיטת הביסוס של המבנה היא מונח המתייחס לאופן שבו מבססים (מלשון בסיס) את המבנה של הבית על הקרקע. לכל סוג קרקע קיימת שיטת ביסוס המתאימה לו.

בארץ קיימות מספר שיטות ביסוס נפוצות וביניהן:

1. יסוד בודד עם פלטה/יסוד בדיד – בשיטה זו יוצקים יסוד מתחת לעמודים מרכזיים בבניין ובבסיסם יוצקים פלטת בטון שמסייעת לחלק את העומסים של המבנה על הקרקע.

2. כלונס – בשיטה זו קודחים כלונס החודר מספר מטרים אל תוך האדמה. באופן הזה הכלונס מחלק את עומסי המבנה על קצה הכלונס (אם בקצהו הוא מוחדר לסלע קשה) או שהוא מחלק את המשקלים על סמך החיכוך שלו עם האדמה לאורך דפנות הכלונס (במקרה של קרקע חולית). קיימים מספר סוגים של כלונסאות בשימוש כגון כלונס בהחדרה (כלונס מבטון או מעץ שמכינים במפעל ומחדירים בכוח לתוך האדמה), מיקרו פייל – כלונס שקודחים, מחדירים ברזל ויוצקים בטון ואף כלונס שקודחים תו"כ שאיבה ויציקה (במקרה שמגיעים לאזורים של מי תהום).

3. יסוד עובר – שיטה שבה מבססים את המבנה על יסוד העובר לאורך הקו שנוצר על ידי העמודים התומכים והקירות הנושאים של הבית והוא למעשה מחלק את המשקלים והמשא שלהם על פני הקרקע.

4. רפסודה – שיטת ביסוס שמתאימה למבנים גבוהים (כמו בניינים) וכן לאזורים בהם הקרקע אינה יציבה. בשיטה זו יוצקים משטח בטון גדול שמשמש כיסוד לכל הבניין וכמובן מחלק את העומסים מכל העמודים והקירות הנושאים של הבניין על הקרקע.

אישור רשות מנהל מקרקעי ישראל – את הגרמושקא החתומה על ידי הרשות המקומית תידרשו לשלוח אל מנהל מקרקעי ישראל. כאן המנהל יעבור ויבדוק האם אין כל עיקולים/חובות/ חריגות בניה בשטח שלכם. כמו כן המנהל בודק את נושא זכויות הבניה. כאן תעברו בדיקה של אחוזי הבניה של הבית ולפיהם תידרשו לשלם למנהל, במקרה שקניתם קרקע שנושא זכויות הבניה עליה אינה מוסדר (לא כללה תשלום כל אחוזי הבניה). לרוב המנהל דורש סכום של כמה אלפי ₪ עבור כל מטר מרובע (משתנה בין אזורים שונים של הארץ). פעמים רבות ישנה הגבלה של זכויות הבניה ותידרשו לשלם על כל מטר מרובע נוסף שתוכנן מעבר (אם לדוגמא מותר לכם לבנות 160 מ"ר אך הוספתם 40 מ"ר נוספים, תיאלצו לשלם בעבורם). ההחלטה על גובה התשלום מתבצעת בכל אזור שונה על סמך הערכת שמאי של המנהל, אשר נשלח לשטח ונותן מחיר לזכויות הבניה שלכם. במקרה שבו כל זכויות הבניה שולמו או שהן קיימות מראש, המנהל רק בודק כי אין חריגה (מבחינת המטרז' של הבית המתוכנן) או צורך בשומה וחותם על התכניות.

בדיקת היטל השבחה/ חוזה מנהל – כאן תיאלצו להמציא אישור או העתק של החוזה שלכם מול מנהל מקרקעי ישראל. ברוב המקרים כאשר קונים קרקע מגוף פרטי או ישירות מהמנהל למעשה מבססים חוזה חכירה של הקרקע מהמנהל. לפי החוק במדינת ישראל מעל ל-90% מהקרקעות במדינה שייכות למנהל מקרקעי ישראל. כאשר רוכשים קרקע אנחנו למעשה חוכרים את הקרקע לתקופה של 49/99 שנים מהמנהל. למעשה דמי המכירה של הקרקע נקראים "דמי היוון" – והם תחשיב כללי של כמה יעלה לשכור את הקרקע מהמנהל למשך תקופת זמן זאת. ברגע שמשלמים דמי היוון מן המנהל, נרשמים בטאבו כבעלי זכויות על הקרקע (אם קונים מאדם פרטי מעבירים בעלות בטאבו). את האישור לכך תידרשו לקבל מהמנהל ולהציג לוועדה המקומית לתכנון ובניה על מנת שתקבלו היתר.

חשוב לדעת כי פעמים רבות למושבים או לקיבוצים ישנם חוזי חכירה שיתופיים/קיבוציים של המושב/קיבוץ מול המנהל ולא חוזים מול אנשים פרטיים. לצורך העניין במקרים כאלו, תוכלו לבקש ממזכירות המושב/ הקיבוץ העתק של חוזה החכירה הקיבוצי ולהציגו לוועדה המקומית.

אישור הג"א – כאן תידרשו ללכת עם התכניות של הבית ולקבל אישור של נציג פיקוד העורף באזורכם. כיום לפי חוק, בניה של בית חדש מחייבת בניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי). לכל אזור ישנן הנחיות מפורטות לגבי בניית הממ"ד, החל מכמות השקעים, תכנון של שקעי טלפון ורשת כבלים וכלה בצורת החלון והדלת. חשוב לדעת שלממ"ד ישנה יכולת לשלב אך ורק חלון אחד (בגודל של מטר על מטר, ובגובה של מטר מהרצפה) ודלת אחת (בגובה של שני מטר, ברוחב המשתנה על פי התכנון). לכן, כדאי שבתכנון ימוקם הממ"ד כחדר שיש לו כיוון אוויר אחד(חבל לבזבז פינה עם שני כיווני אוויר על ממ"ד) וכן כדאי לשקול האם את הממ"ד תמקמו בחזית הבית הפונה אל הרחוב, מכיוון שהחלון שלו יהיה שונה משאר חלונות הבית (בגודלו ובגובהו) ואלו שתי נקודות שיש לקחת בחשבון כשמחליטים על מיקום הממ"ד. כמו כן לרוב אזורי הארץ מחייבים כי הממ"ד יבנה מול "קיר הדף". קיר ההדף חייב להיות ממוקם מול דלת הממ"ד, זהו קיר בטון בעומק של 15-20 ס"מ, אשר אמור להגן על דלת הממ"ד. בנוסף חשוב לדעת שלממ"ד ישנם צינורות אויר (שני צינורות ברוחב 4 צול וצינור ברוחב 8 צול), אשר ממוקמים מעל לדלת ומעל לחלון של הממ"ד. בנוסף יש לציין כי רצפת ממ"ד תקנית תהיה גבוהה בשלושה ס"מ מרצפת הבית, וזאת על מנת למנוע, במקרים של התקפה כימית עליית וכניסת גזים אל החדר. חשוב לדעת כי ישנם תקנים מאד מחמירים לטיח של הממ"ד וכי חייבים להתקין רשתות טיח לממ"ד בעומק ספציפי מהטיח הסופי (כדאי שהקבלן המבצע יבדוק את התקנים שמתעדכנים מדי פעם, לפני היישום). הממ"ד בנוי כולו מבטון ויוצקים אותו במקשה אחת במהלך הבניה (גם כן כדי לוודא שלא יחדרו גזים וגם להבטיח את חוזק המבנה). לרוב נציג הג"א יוודא כי התכנון נכון ומתאים לתקנות. פעמים רבות בודקים גם איך שאר החלונות בבית פונים אל דלת הממ"ד (אלו שנמצאים בכיוונה) ולפעמים תידרשו להקטין חלונות אם הם פתוחים אליה בזווית של 45 מעלות. אם הכל בסדר, נציג הג"א חותם על התכניות ותוכלו להעבירן אל ה"תחנה" הבאה.

חישובים סטטיים והצהרת מהנדס – כאן מהנדס הבניין נדרש להצהיר כי ביצע חישובים סטטיים, על פי התקנים. חישובים סטטיים הם חישובים שהמהנדס מבצע לאחר שהוא בונה תכנית ברזל ושלד, שבה הוא מכליל את כל העמודים, היסודות, הקורות, התקרות, הרצפות וכל האלמנטים הקונסטרוקטיביים של המבנה (על סמך התכניות האדריכליות של הבית). כאן הוא בודק למעשה כי כל הנ"ל מספיקים לייצב, לבסס ולהחזיק את המבנה. על כך הוא נדרש להצהיר בטופס מיוחד, מכיוון שיש לו אחריות משפטית לכל מבנה שהוא מתכנן עבורו את תכנית הקונסטרוקציה. כאן חשוב מאד כי מתכנן הבית יוודא היכן המהנדס מיקם את הקורות והעמודים ביחס לתכניות שלו. פעמים רבות עמודים שהמהנדס ממקם יכולים להפריע לתכנון ולמיקום של אלמנטים של חלונות (רצוי שעמודים לא ימוקמו בצמוד לחלונות, מכיוון שאז קשה לשלב בחלונות הללו תריסים במישור הקיר). כמו כן יש לבחון מיקום של כלים סניטרים, אלמנטים של חשמל ואינסטלציה שיוכלו להשתלב בתכנית העמודים והברזל של המהנדס ולברר זאת מראש עוד בשלב התכנון. גם נושא תאורה חשוב מאד למהנדס בעיקר אם תרצו תאורה שקועה בתקרה. על המהנדס לדעת מראש את מיקומם של גופי התאורה השקועים בתקרה, משום שהוא מתכנן (בתקרת צלעות) היכן יהיו בלוקים והיכן ימוקמו יציקות הבטון, בהתאם לתכנית התאורה.

אישור מעבדה לטיב הבטון – בתהליך הבניה תידרשו לבצע מספר בדיקות על ידי מכון תקנים. בארץ קיימים מספר מכוני תקנים שמבצעים בדיקות של אלמנטים שונים במהלך הבניה. לרוב תידרשו להציג חוזה חתום עם מעבדה מוסמכת על מנת לקבל היתר בניה. כמו כן חשוב שתדעו מראש על איזה בדיקות המעבדה מחויבת לבצע ושתיידעו לפחות 24 שעות מראש את נציג המעבדה על כל שלב או יציקה שבהן נוכחותו נדרשת . כמו כן עליכם לוודא כי בתום כל שלב ובדיקה, שתקבלו דו"ח ותוצאות בדיקה. את הדוחות תצטרכו להציג בשלב של בקשה לקבלת טופס 4 לאכלוס הבית. הבדיקות שלרוב תידרשו לבצע עם מכון התקנים הן:

1. יציקת יסודות – כאן הבודק לוקח דגימות בטון מהבטון שאותו יוצקים ליסודות הבית. חשוב להבין כי היציקה מתבצעת בשטח על ידי משאיות עם מערבל בטון שמביאות את הבטון מהמפעל עד לאתר הבניה. הבטון שנוצר צריך להיות ב"גיל" של עד שעה וחצי בזמן היציקה (מכיוון שגילו משפיע על חוזקו). לכן הבדיקה בודקת את גיל הבטון ואת החוזק שלו (מבחינת האגרגטים וכמות המים שמוסיפים לו).

2. יציקת רצפת ממ"ד – כאן נלקחת דגימת בטון שעמו יוצקים את רצפת הממ"ד (גיל וחוזק).

3. יציקת רצפה כללית – דגימה מהבטון עמו יצקו את הרצפה לגיל וחוזק.

4. יציקת קירות ממ"ד – בדיקת גיל וחוזק.

5. יציקת עמודים – בדיקת גיל וחוזק.

6. יציקת תקרת ממ"ד – בדיקת גיל וחוזק.

7. יציקת תקרה כללית – בדיקת גיל וחוזק.

8. בדיקת שרברבות – בדיקה בה מצלמים את הנחת הצנרת של הבית (ביוב ומים זכים) לפני ביטון שלה.

9. בדיקות ממ"ד – כאן בודקים שלושה דברים: אטימות, טיח ופרטי מסגרות. בבדיקת טיח הבודק מחורר מספר חורים בקירות הממ"ד ובודק את טיב הטיח וכמו כן בודק את קיומן של רשתות ממ"ד ואת העומק שלהן ביחס לטיח. בבדיקת אטימות הבודק בוחן האם הממ"ד אטום ללחצי אוויר וגזים מבחוץ. בבדיקת פרטי מסגרות הבודק בוחן את ההתקנה של חלון ודלת הממ"ד, האם הם הותקנו כהלכה והאם יש עליהם מדבקות של תקן (חשוב מאד לשמור את המדבקות הנ"ל מראש).

הגשת תכנית סניטרית וחיבור לקו ביוב ראשי – תכנית זו נבנית על ידי מהנדס אינסטלציה. כאן המהנדס בונה תכנית אינסטלציה על סמך התכניות האדריכליות שבה הוא מפרט אילו מנולים (תיבות ביקורת חיצוניות), משאבות טבולות (במקרה של שירותים במרתף, יש לשאוב את תוכן הביוב כלפי מעלה, למפלס הביוב העירוני), מפלים ואת תרשים הזרימה ואת אופן החיבור לקו הביוב העירוני. בהקשר הזה כדאי לדעת כי תמיד צריך להיות כיוון אחד של זרימת ביוב עד לקו הביוב העירוני. לרוב כל יציאה של אסלה למנול מתבצעת בזווית של 90 מעלות. כמו כן המהנדס מספק את גבהי המנולים והם מחויבים להופיע בכל אחת מהתכניות. כמו כן חשוב לציין כי לא כדאי לתכנן את זרימת קווי הביוב מתחת לשטח של הבית, מפני סכנה של פיצוץ בצנרת שלא ניתן לתקנו.

אישור מועצה/רשות מקומית למיסים ואגרות – כאן תידרשו לשלם אגרה מיוחדת על זה שהוועדה בודקת לכם את התכניות להיתר. לרוב התשלום מחושב לפי כמה עשרות שקלים למ"ר. על מנת להמשיך את התהליך, תידרשו להציג קבלה על תשלום זה.

אישור מחלקת איכות הסביבה לעניין פסולת בנין –

כאן תידרשו להתחייב על כמות מסוימת של פסולת בנין (שנמדדת בטונות) או עפר (שנמדד בקוב) שאותם תפנו מן האתר במהלך הבניה לאתר שפיכה מורשה. עליכם לבקש מהקבלן המבצע (אחראי שלד) אישור והערכה של כמות פסולת הבניין/העפר שאותו הוא מעריך שיידרש לפנות מן הבניין. בתום הבניה תידרשו להציג טופס חתום ומאושר על ידי אתר שפיכת פסולת בנין מורשית, למחלקת איכות הסביבה של הרשות המקומית, על מנת לזכות באישורם בדרך לקבלת טופס 4.

אישור חברת חשמל – כאן תידרשו ללכת עם הגרמושקא אל חברת החשמל ולתאם הגעה של נציג מטעם מחלקת התכנון שלהם. הנציג מגיע ומסמן בשטח היכן יהיה פילר החשמל של הבית, מה יהיה נתיב הזנת החשמל של הפילר מרשת החשמל הקיימת והיכן יעבור כבל ההזנה אל הבית עצמו. כאן תידרשו להזמין פילר חשמל מחברת החשמל, שיגיעו וימקמו את קווי ההזנה רק אחרי שהקבלן ממקם את הפילר עצמו וכן חופר את נתיבי הקווים באדמה. הפילר הוא מבנה בצורת ח', העשוי מבטון ובתוכו ממוקמות פונקציות החשמל של הבית. ברגע שהכל מוכן מגיעה חברת החשמל ומבצעת את הטמנת הקווים והקמת הפילר. חשוב לדעת שחברת החשמל מספקת לכם חשמל בסיסי תלת פאזי של 3X25 אמפר. פעמים רבות, כשיש מערכות חשמל שדורשות יותר בבית כגון מזגנים מרכזיים, חימום תת רצפתי וכו', ישנו צורך להגדיל את החיבור ל- 3X40 אמפר, תמורת תוספת תשלום, כמובן. מאד מומלץ לגשת בעצמכם לחברת החשמל, עם כל התכניות מכיוון שפניה אליהם דרך הטלפון יכולה לקחת זמן רב ולעכב את התהליך.

אישור רשות העתיקות – מכיוון שארצנו הקטנטונת היא אוצר בלום מבחינה ארכיאולוגית, על פי חוק לפני כל תחילת בניה יש לבדוק את האתר ולשלול קיומם של ממצאים ארכיאולוגים. לשם כך יש לפנות לרשות העתיקות והם בתמורה לאגרה של אלפיים ₪ בערך שולחים פקח ומחפרון. המחפרון מבצע בדיקות מדגמיות בשטח המיועד לבניה. לאחר מכן אם הכל בסדר ואין שום ממצא ארכיאולוגי, רשות העתיקות ממציאה אישור שמבחינתה אין מניעה לבנות בית באתר.

התייחסות השכנים הגובלים – כאן תידרשו לבקש מהשכנים הגובלים באתר (מכל הצדדים) לחתום על גבי תכנית ההעמדה של הבית בגרמושקא. בכל מקרה נדרשת החתימה ומספר תעודת הזהות של השכנים, על מנת לקבל היתר בניה.

תצהיר למינוי אחראי לביצוע שלד – כאן עליכם להחתים את הקבלן המבצע שלכם, לאחריות לביצוע השלד. מכיוון שיש לו אחריות משפטית על שלד המבנה.

הגעתם לרגע המיוחל - מתן היתר הבניה:

ברגע שבו תקבלו היתר בניה תוכלו להתחיל לבנות את הבית החדש. חשוב לדעת כי להיתר בניה יש תוקף, אשר מצוין בהיתר. כמו כן ביחד עם ההיתר תקבלו גם טופס הנקרא טופס 2 – זהו טופס שנותן לכם אישור להפעיל חשמל זמני במהלך בניית הבית.

תכנית שינויים:

בכל מקרה שבו אתם מתכננים לשנות את התכניות שהגשתם באופן מהותי, או שמא במהלך תהליך ההיתר החלטתם להחליף מתכנן, עליכם להגיש לוועדה המקומית טופס שינויים. פעמים רבות תהליך קבלת ההיתר יכול להיות ארוך מאד ובמהלכו אתם פתאום מחליטים שאתם רוצים להחליף את המתכנן או לשנות את מבנה הבית העתידי. לשם כך נועדה אפשרות זו. אם אתם משנים את האדריכל שמגיש אתכם עליהם להגיש טופס של שינוי מגיש הבקשה ולכתוב לוועדה כי החלפתם את האדם המייצג אתכם (נדרש מכתב מהמגיש הקודם ומהמגיש החדש שמקבל על עצמו את המינוי). במקרה שבו תרצו לשנות שינויים בתכנון המבנה עצמו, תיאלצו להגיש מחדש את הגרמושקא ולפעול לפי הוראות הועדה. אם תחליטו לשנות את המבנה מבלי ליידע את הועדה ישנו סיכוי גבוה למדי שלא תוכלו לקבל טופס 4 ולכן עליכם לידע בשינויים מבניים גדולים את הוועדה.

3. שלב הבניה:

שלבי הבניה מסוקרים בהרחבה בכתבה על שלבי בניית בית חדש.

​4. שלב היתר האכלוס (טופס 4):

מזל טוב! סיימתם לבנות את הבית, כעת נותר לכם מבחינת הרשויות לעבור את השלב האחרון והכמעט סופי, עד לאכלוס הבית החדש שלכם. טופס 4 הוא למעשה טופס שהרשות המקומית מעניקה לכם עבור המבנה בסיום העבודות ולאחר שהגשתם את כל המסמכים ועמדתם בכל הדרישות של הוועדה. בנוסף לקראת מתן טופס ארבע מגיע פקח אל הבית, מצלם ובודק כי הבית מוכן מבחינה בטיחותית וכי הוא מתאים במבנה לתכניות שהוגשו לוועדה. כמו כן המפקח בודק כי פיתוח החוץ של הבית (גדרות, שבילים, פרגולות, חניות ושערים), תואם אף הוא את מה שהגשתם לוועדה.

המסמכים שיש להגיש על מנת לקבל טופס 4 הם:

1. טפסי דיווח חתומים – אלו הם שורה של טפסים שאחראי הביקורת על הבניין, שהוא לרוב המהנדס חותם עליהם. על האחראי לבוא ולבדוק את הביצוע במהלך הבניה של: קווי הבניין, גמר היסודות, גמר השלד וגמר הבניה. לכל הנ"ל נדרש האחראי לדווח בטופס על תאריך ההגעה לאתר ולחתימה שהכל היה כשורה ובוצע לפי תנאי ההיתר והחוק, וכי הוא אפשר להמשיך את תהליך הבניה.

2. בקשה לתעודת גמר – כאן עורך הבקשה ממלא טופס לבקשה לתעודת גמר, שעליו יחתום בסופו של דבר המפקח, על מנת לקבל טופס 4.

3. כמו כן בטפסים הללו חותם גם האחראי לביצוע השלד (הקבלן המבצע).

4. תכניות מדידה עדכניות – אלו תכניות מדידה שהמודד מספק לכם. בסיום הבניה ופיתוח החוץ מגיע המודד בפעם האחרונה ומודד את הבית ואת כל האלמנטים החיצוניים שבניתם. כמו כן עליו לציין את מידות הבית ואת הגבהים הסופיים שבניתם של הבית ושל האלמנטים בפיתוח החוץ. בנוסף המודד מספק לכם תצהיר חתום על המפות. חשוב שהמדידה והתצהיר של המודד יהיו בתוקף של ששת החודשים האחרונים, כשאתם מגישים אותם לקבלת טופס 4.

5. תמונות של חזיתות הבית – תמונות של הבית מכל צדיו עליכם לצרף לטפסיי הבקשה.

6. אישור מהיישוב למתן טופס 4 – עליכם לגשת אל העירייה או אל מזכירות המושב שתמציא לכם אישור לקבלת טופס לאכלוס.

7. אישור מהמשרד להגנת הסביבה – כאן תצטרכו לשלוח למשרד את תעודות פינוי פסולת הבניין או פסולת העפר, שעל כמותם התחייבתם לפני מתן ההיתר ולקבל מהם אישור חתום עבור טופס 4.

8. אישור מכון תקנים – לאחר שביצעתם את כל בדיקות הממ"ד (מסגרות, איטום וטיח), תקבלו טופס ממכון התקנים ועמו עליכם להזמין מערכת לסינון גאזים ביתית לממ"ד. המערכת הזאת דומה במבנה שלה למזגן והיא מותקנת בממד באזור החלון (אפשר מעל או לצדו). ללא המערכת הזאת לא תוכלו להזמין את הפקח למדידת טופס 4 ועליכם להראות כי היא מותקנת בממ"ד.

9. אישור גזברות הרשות המקומית – מהמורה אחרונה לטופס 4 היא כמובן תשלום הארנונה והמיסים הראשון על הבית. על מנת לקבל טופס 4 עליכם לשלם קודם כל את הארנונה הראשונה לבית, על פי התחשיב שהפקח מספק לרשות המקומית. חשוב לדעת כי בכל מקרה שבו הבית אינו מאוכלס ניתן לקבל דחייה בתשלום הארנונה של עד חצי שנה מיום קבלת טופס 4. הדחייה ניתנת לאחר הצגה של מסמך החתום על ידי עורך דין שמאשר כי הבית ריק ועדיין לא גרים בו. הדחייה ניתנת רק מראש ולא בדיעבד, לכן יש להגיש בקשה זו מראש.

במקרה של חריגות או סטיות מההיתר: בכל מקרה שבו מתגלות סטיות או תקלות בטיחותיות בין תכניות ההיתר לביצוע הבניה, הפקח מדווח בטופס על כך ומתנה את קבלת טופס 4 בתיקון הסטייה עד טווח זמנים מסוים. בכל מקרה אני ממליצה מאד במהלך הבניה לעבוד מסודר מאד ולשמור את כל המסמכים, אישורים וקבלות שאתם מקבלים מהגורמים השונים, על מנת שתוכלו להציג את כל מה שנדרש מכם ולעבור את התהליך של טופס 4 בקלות.

טסט לחשמל:

התחנה האחרונה לאחר שקיבלתם טופס 4 היא להזמין אליכם ביקורת של חברת חשמל הביתה. בביקורת הזו מתבצע טסט על ידי נציג חברת החשמל ובנוכחות החשמלאי לחשמל בבית. בטסט הזה נבדקת כל התשתית של מערכת החשמל בבית החדש מהחיבור ללוח החשמל, דרך השקעים, קופסאות החיבורים בכל הבית. כמו כן הבדיקה כוללת בדיקת הארקה לכל החשמל בבית (הארקה היא למעשה הולכת עודפי הזרם החשמלי של הבית אל האדמה דרך היסודות של הבית) כולל כל השקעים. בבדיקה נבחן גם נושא הבידוד של תשתית החשמל והמוליכים וכמובן קופסאות החיבורים.

חשוב לוודא כי בחדרים רטובים (חדרי רחצה עם אמבטיה או מקלחון בלבד) מתקינים אך ורק תאורה מוגנת מים בתקן וכן לתאורת החוץ, אחרת הטסט לא יעבור. לגבי חדרים רטובים ישנם תקנים נוספים לגבי השקעים (מוגני מים), המפסקים (חייבים להיות מחוץ לחדר) ואף מיקום התאורה ומרחקו מקיר התזת המים. על החשמלאי שלכם להיות מעורה ומעודכן בכל הכללים הללו על מנת שתוכלו לעבור את בדיקת החשמל בשלום.

מרגע שבו עברתם את הטסט, הבית מקבל שעון חשמל וכמובן שאתם פותחים תיק בחברת החשמל והבית מחובר לחשמל וכעת תוכלו לאכלס אותו.

בהצלחה!

חולמים על בית חדש? רוצים להתחיל תהליך של בניית בית, ומתלבטים בנוגע לתכנון? אתם מוזמנים להשאיר את פרטיכם ואשמח לסייע לכם בתכנון, בחירות ובליווי הבניה של הבית החדש שלכם.